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　　成竹2017年启动出海ღ◈ღ，首站布局澳洲ღ◈ღ，2021年启动身份配置服务ღ◈ღ，2022年启动日本市场ღ◈ღ，聚焦大核心城市的房产配置服务ღ◈ღ，并在当地设置了分公司ღ◈ღ，从购买ღ◈ღ、托管ღ◈ღ、转售等一站式解决客户后顾之忧ღ◈ღ。

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　　根据观光厅2024年12月的数据花蝴蝶2019直播ღ◈ღ，大阪府的客房入住率在世博会举办前已经达到全国最高的80%ღ◈ღ。

　　（JLL是仲量联行（Jones Lang LaSalle）的品牌名称以及注册商标ღ◈ღ，它是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司）

　　从开始关注J-REIT的投资业绩的新轴心——“民宿”投资ღ◈ღ，到大阪圈房地产投资市场的未来ღ◈ღ，进行了深入分析ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：今天在JLL日本关西分公司ღ◈ღ，我们召集了活跃在房地产投资市场最前线的专家ღ◈ღ，想就大阪·关西世博会与房地产投资市场的话题进行探讨不朽情缘官网ღ◈ღ。

　　首先介绍今天的与会者JLL日本关西分公司资本市场事业部高级总监小西敦先生不朽情缘官网ღ◈ღ。接下来是JLL日本关西分公司研究总监山口武先生ღ◈ღ，以及JLL日本酒店及款待事业部高级副总裁上西久夫先生不朽情缘游戏官网免费版ღ◈ღ，ღ◈ღ。

　　我平时常驻东京办公室ღ◈ღ，感觉关西地区对世博会的“热情”可能有所不同ღ◈ღ，所以首先请介绍一下世博会的概况ღ◈ღ。

　　山口ღ◈ღ：举办期间为2025年4月13日至10月13日ღ◈ღ，共184天ღ◈ღ，为期半年ღ◈ღ。举办地点梦洲位于大阪最西端ღ◈ღ，距离大阪站12-13公里花蝴蝶2019直播ღ◈ღ。如果换算成东京ღ◈ღ，就相当于从东京站到台场的距离ღ◈ღ。主题是“闪耀生命光辉的未来社会设计”ღ◈ღ，虽然这个主题有些抽象ღ◈ღ，但各国展馆等将展示大量以生命科学为首不朽情缘官网ღ◈ღ、未来在关西地区将得到加强的产业的展品ღ◈ღ。

　　小西ღ◈ღ：我想说“非常热闹”ღ◈ღ，但我并没有感受到那种程度的热闹ღ◈ღ。看起来大阪IR没有同时开业也产生了影响ღ◈ღ。不过ღ◈ღ，我个人还是很期待的ღ◈ღ，也已经买了预售票ღ◈ღ。

　　上西ღ◈ღ：我因为工作原因经常往返于东京和大阪之间ღ◈ღ。在大阪ღ◈ღ，我感觉媒体的曝光度在增加ღ◈ღ，而且最近贴有世博会贴纸的新干线车辆也在增加ღ◈ღ，感觉气氛在逐渐酝酿ღ◈ღ。

　　山口ღ◈ღ：由于我的工作性质与世博会距离很近ღ◈ღ，随着举办日期的临近ღ◈ღ，我感到越来越兴奋ღ◈ღ，非常期待ღ◈ღ。大阪面向市民举办了在举办前一周确认会场运营的“测试运行”的参与招募ღ◈ღ，但申请人数达到了定员4万人的9倍ღ◈ღ，即35万人ღ◈ღ。虽然有部分报道说气氛不够热烈ღ◈ღ，但实际上大阪的人们表现出了很高的兴趣ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：随着世博会一个月后即将举办ღ◈ღ，我想探讨一下它与大阪房地产市场的关系ღ◈ღ。根据JLL的调查ღ◈ღ，2024年大阪圈的商业地产投资额创下历史新高ღ◈ღ，超过了1万亿日元ღ◈ღ。日本被认为是全球房地产投资最活跃的国家之一ღ◈ღ，而大阪圈的活跃程度尤为突出花蝴蝶2019直播不朽情缘试玩版官网ღ◈ღ，ღ◈ღ。世博会对这种状况产生了影响吗？

　　小西ღ◈ღ：并不是完全没有影响ღ◈ღ，但我认为很少有人仅仅因为世博会这个为期半年的活动就进行房地产投资ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：大阪原本就是继东京之后投资额较多的地方ღ◈ღ。与其说是世博会本身ღ◈ღ，不如说是因为基本面良好ღ◈ღ，所以有很多投资流向大阪ღ◈ღ。国内外的各类投资者纷纷进入ღ◈ღ，投资目的地多样化ღ◈ღ，那么目前有哪些资产类别在交易呢？

　　虽然可能偏离了你的问题ღ◈ღ，但最近一年左右ღ◈ღ，大阪的“民宿”受到了关注ღ◈ღ。根据不同的区域和运营方式ღ◈ღ，与普通租赁公寓相比ღ◈ღ，预计可以获得1.5-2倍的利润ღ◈ღ，因此不朽情缘官网登录ღ◈ღ，ღ◈ღ，除了将现有的租赁公寓转换为民宿外ღ◈ღ，以民宿运营为前提的共同住宅开发也在大幅增加ღ◈ღ。

　　然而ღ◈ღ，由于运营时间较短ღ◈ღ，数据积累不足ღ◈ღ，缺乏像酒店那样有信誉的运营公司ღ◈ღ，金融机构的评估仅限于租赁住宅的评估ღ◈ღ，因此还没有形成像酒店那样活跃的交易环境ღ◈ღ。在这种背景下ღ◈ღ，房地产投资市场中的交易量仍然较少ღ◈ღ。但是ღ◈ღ，从去年开始ღ◈ღ，国内外的投资者……房地产基金ღ◈ღ、J-REIT或私募REIT等对民宿物业的咨询也在增加ღ◈ღ，实际上也有J-REIT收购民宿运营物业的案例ღ◈ღ。2025年ღ◈ღ，这样的交易可能会不断增加ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：听说大阪在民宿方面很热闹ღ◈ღ，那么其他行业呢？例如ღ◈ღ，在整体投资额中占比最大的办公室怎么样？

　　小西ღ◈ღ：大阪的办公室一直很受欢迎ღ◈ღ。（阿拉蕾在直播和之前的文章中也有提到过大阪的办公室一直都是求大于共ღ◈ღ，办公室不足仍未解决所以受欢迎）

　　内藤ღ◈ღ：尽管大阪A级办公室的新供应量在增加ღ◈ღ，但空置率一直保持在非常低的水平ღ◈ღ，这种情况会持续一段时间吗？

　　山口ღ◈ღ：2024年单年来看是历史上最大的新供应量ღ◈ღ。我们原本预计空置率会大幅上升花蝴蝶2019直播ღ◈ღ，但实际情况是ღ◈ღ，空置率仅小幅上升至4%（截至2024年第四季度末）ღ◈ღ。许多投资者对大量供应持谨慎态度ღ◈ღ，但现在的最新看法是ღ◈ღ，这种担忧已经完全消除ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：在投资市场中ღ◈ღ，酒店行业出现了非常有影响力的数字ღ◈ღ，但在2024年全年日本整体投资额中ღ◈ღ，酒店所占的比例为19%ღ◈ღ。虽然这个数字本身是历史最高ღ◈ღ，但大阪圈的酒店比例为34%ღ◈ღ，与全国相比ღ◈ღ，酒店投资尤为突出ღ◈ღ。

　　上西ღ◈ღ：2024年的酒店投资业绩在日本超过了1万亿日元ღ◈ღ。这是日本首次ღ◈ღ。从地区来看ღ◈ღ，东京为2500亿日元ღ◈ღ，大阪为2200亿日元不朽情缘官网ღ◈ღ，虽然不能说大阪追上了东京ღ◈ღ，但可以说是相当接近的投资额ღ◈ღ。大阪的酒店投资额之所以大ღ◈ღ，是因为多个大规模交易的重叠起到了很大作用ღ◈ღ。例如ღ◈ღ，“日本环球影城公园前酒店”不朽情缘ღ◈ღ，ღ◈ღ、“OMO7大阪酒店 by 星野度假村”ღ◈ღ、“大阪森特雷吉斯酒店”等多个大型项目达成了协议ღ◈ღ。

　　当问到投资者“为什么选择大阪？”时ღ◈ღ，除了世博会和IRღ◈ღ，他们还对关西地区在旅游方面的广泛吸引力表示出了浓厚的兴趣ღ◈ღ。如果在大阪停留一周不朽情缘ღ◈ღ。ღ◈ღ，可以轻松访问高野山ღ◈ღ、奈良ღ◈ღ、京都等关西地区的主要旅游景点ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：投资者似乎充分评估了地理位置的优势ღ◈ღ。2024年9月开业的“大阪格兰格林”引入了新的酒店品牌“Canopy by Hilton”ღ◈ღ。给人一种奢侈酒店相继开业的印象花蝴蝶2019直播ღ◈ღ，这种趋势是否会持续下去？

　　上西ღ◈ღ：我认为会持续下去ღ◈ღ。从新的可行性研究来看ღ◈ღ，向JLL咨询的奢侈品牌和高端规模品牌的比例也在增加ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：我认为奢侈品牌今后会增加投资机会ღ◈ღ，但同时中端和经济型酒店也在吸引关注ღ◈ღ。走在街上ღ◈ღ，外国游客非常显眼ღ◈ღ。我想他们并不是所有人都住在奢侈酒店ღ◈ღ，那么商务酒店等中端和经济型酒店的表现如何？

　　上西ღ◈ღ：2024年ღ◈ღ，由于外国游客的正式恢复ღ◈ღ，这些酒店的表现是高入住率和高平均日租金（ADR）ღ◈ღ，有时甚至没有可售客房ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：最后ღ◈ღ，我想请教一下今后大阪圈房地产市场的展望ღ◈ღ。时间轴分为两个ღ◈ღ，一个是世博会举办的2025年-2026年ღ◈ღ，另一个是中长期的展望ღ◈ღ。首先ღ◈ღ，短期房地产市场的展望如何？

　　小西ღ◈ღ：正如去年所说ღ◈ღ，利率上升和地政学风险仍然值得关注ღ◈ღ，但短期内我认为从2024年开始会继续保持良好态势ღ◈ღ。之后ღ◈ღ，随着2030年预定开业的大阪IRღ◈ღ，可以预见会有新的房地产投资ღ◈ღ，所以中期也有光明的材料ღ◈ღ。

　　上西ღ◈ღ：从世博会举办的2025年开始ღ◈ღ，在未来一年里ღ◈ღ，酒店行业很难找到负面现象ღ◈ღ，市场将继续坚挺ღ◈ღ。在中长期展望中ღ◈ღ，IR的开业也在期待之中ღ◈ღ。而且不朽情缘官网ღ◈ღ，大阪作为邻近旅游资源的地区ღ◈ღ，具有吸引回头客的优势ღ◈ღ，作为旅游目的地将进一步发展ღ◈ღ。相应的ღ◈ღ，酒店投资和开发需求将更加旺盛ღ◈ღ。

　　山口ღ◈ღ：我同意两位的意见ღ◈ღ。但是ღ◈ღ，2024年投资额超过1万亿日元ღ◈ღ，这是一个惊人的记录ღ◈ღ，也是由于有非常高质量的销售物业积累起来的数字ღ◈ღ。从这个意义上说ღ◈ღ，我认为2025年由于前一年的反弹ღ◈ღ，投资额减少是不可避免的ღ◈ღ。但是ღ◈ღ，投资者的心态无论国内外都没有改变ღ◈ღ，如果有优质的物业投放市场ღ◈ღ，可能会引发激烈的收购竞争ღ◈ღ。

　　山口ღ◈ღ：预计收益率不会上升ღ◈ღ。今后以办公室为中心的租金收入预计将扩大不朽情缘爆分大奖视频ღ◈ღ。投资者能否准确反映这一扩大部分到收购价格中ღ◈ღ，将成为实现投资机会的最大关键ღ◈ღ。

　　内藤ღ◈ღ：我理解了大阪的投资市场有着非常光明的未来ღ◈ღ。经过世博会ღ◈ღ，大阪将如何发展不朽情缘官网ღ◈ღ，我们将继续关注ღ◈ღ。今天是世博会举办前夕mg免费游戏试玩平台ღ◈ღ，ღ◈ღ，我们请教了三位专家ღ◈ღ。非常感谢今天的谈话ღ◈ღ。

　　谈话的内容基本和阿拉蕾给大家做直播时讲的阿拉蕾理解的大阪房地产市场相吻合ღ◈ღ，也就是现在至2030年大阪赌城计划建成前ღ◈ღ，都是投资大阪房地产的黄金期ღ◈ღ。

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